マンションの資産価値を維持し、安全で快適な暮らしを守るために不可欠な大規模修繕工事。
しかし、その裏側で、住民がコツコツと積み立ててきた大切な「修繕積立金」を食い物にする「談合」が横行しているとしたら、どう思われますか？
2025年3月以降、公正取引委員会が複数の大手修繕工事業者に対し、独占禁止法違反（不当な取引制限）の疑いで立ち入り検査を行ったというニュースは、業界に大きな衝撃を与えました。 これは、一部の悪質な業者の問題ではなく、業界全体に根付いた構造的な問題である可能性を示唆しています。
談合が行われれば、工事費は不当に吊り上げられ、品質は低下し、結果的にマンションの資産価値を大きく損なうことになります。 そうした最悪の事態を避けるためには、管理組合が主体となって「談合を許さない仕組み」を構築することが不可欠です。
この記事では、マンション管理の専門家の視点から、大規模修繕における談合の実態から、それを防ぐための「透明性の高い発注方式」まで、具体的かつ実践的な知識を徹底解説します。あなたの大切な資産を守るため、ぜひ最後までお読みください。
そもそもマンション大規模修繕の「談合」とは？
「談合」と聞くと、公共工事の入札で起こる不正というイメージが強いかもしれません。
しかし、民間のマンション大規模修繕工事においても、その仕組みは同じです。
談合の巧妙な手口とその仕組み
マンション修繕工事における談合とは、複数の工事業者が事前に話し合い、受注する業者や金額をあらかじめ決めておく不正行為です。 これにより、本来あるべき競争が働かず、特定の業者が不当に高い価格で工事を受注できる仕組みが出来上がります。
その手口は年々巧妙化しています。
- 受注予定会社による見積もり作成: 受注することが決まっている会社が、他の参加企業（いわゆる「当て馬」）の見積もりまで作成し、価格を調整する。
- コンサルタントとの癒着: 管理組合が信頼して依頼したはずの設計コンサルタントが、特定の施工会社と裏で結託し、その会社が受注できるよう誘導する。
- 参加妨害: 談合に加わらない正直な業者が入札に参加しようとすると、圧力をかけて辞退させる。
これらの手口により、管理組合は知らないうちに、談合という「出来レース」の上で業者選定を進めさせられてしまうのです。
談合が引き起こす3つの深刻なデメリット
談合は、管理組合と区分所有者にとって百害あって一利なしです。具体的には、以下の3つの深刻なデメリットをもたらします。
- 工事費用の高騰: 競争原理が働かないため、工事費用が相場よりも1～2割、あるいはそれ以上高騰します。 これにより、大切な修繕積立金が不当に流出し、将来の修繕計画に支障をきたす可能性があります。
- 工事品質の低下: 談合によって受注した業者は、競争に晒されていないため、品質向上の努力を怠りがちです。手抜き工事や仕様と異なる安価な材料の使用など、見えない部分で品質が低下するリスクが高まります。
- 資産価値の毀損: 不適切な工事は、建物の寿命を縮め、長期的な資産価値を大きく損ないます。また、談合の事実が発覚すれば、マンションの評判が落ち、売却時の価格にも悪影響を及ぼす可能性があります。
なぜ談合は起こりやすいのか？業界の構造的な問題
マンションの大規模修繕で談合が起こりやすい背景には、いくつかの構造的な問題があります。
- 情報の非対称性: ほとんどの管理組合役員は建築の専門家ではありません。工事内容の妥当性や見積金額の適正さを判断するのが難しく、業者側の言いなりになりやすい状況があります。
- 閉鎖的な業界構造: 長年の付き合いや紹介などで業者が決まることが多く、新規参入が難しい閉鎖的な業界体質が、談合の温床となりやすいと指摘されています。
- コンサルタントへの過度な依存: 管理組合が設計コンサルタントに業者選定を丸投げしてしまうケースも少なくありません。もしそのコンサルタントが悪質であれば、談合を主導する側に回ってしまう危険性があります。
こうした問題があるからこそ、管理組合は業者任せにせず、談合を防ぐための「発注方式」を正しく理解し、選択する必要があるのです。
談合を防ぐ！透明性の高い3つの発注方式を徹底比較
大規模修繕工事の発注方式は、大きく分けて3つあります。 それぞれにメリット・デメリットがあり、どの方式を選ぶかが、談合を防ぎ、工事を成功させるための最初の重要な分岐点となります。
方式①：責任施工方式
メリット：窓口一本化でスピーディー
責任施工方式とは、建物の調査診断から設計、施工まで、すべての工程を一つの施工会社に一任する方式です。
管理組合にとっては、やり取りする相手が1社で済むため、コミュニケーションが円滑で、工事着手までがスピーディーに進むというメリットがあります。 また、設計コンサルタントを別途依頼する必要がないため、その分の費用を抑えられる可能性があります。
デメリット：チェック機能が働きにくく、談合のリスクも
一方で、この方式には大きなデメリットが潜んでいます。設計と施工を同じ会社が行うため、第三者によるチェック機能が働きません。 その結果、工事内容が業者本位になったり、見積もりが不透明になったり、手抜き工事が見過ごされたりするリスクが高まります。
特に、複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」の段階で、業者同士が談合を行う可能性も否定できません。信頼できる1社を適切に選定できるかどうかが、この方式の成否を分ける鍵となります。
方式②：設計監理方式
メリット：第三者のチェックで透明性と品質を確保
設計監理方式とは、工事の「設計・監理」と「施工」を、別々の会社に発注する方式です。 管理組合はまず、設計事務所やマンション修繕専門のコンサルタントといった「監理者」を選定します。その監理者が管理組合の代理人となり、専門的な視点から最適な修繕設計を行い、施工会社選定をサポートし、工事が設計通りに行われているかを厳しくチェック（監理）します。
最大のメリットは、施工会社から独立した第三者（監理者）の目が入ることで、工事の透明性と品質が格段に向上することです。 監理者が作成した統一の仕様書に基づいて複数の施工会社から見積もりを取るため、価格競争が働きやすく、談合のリスクを大幅に低減できます。
デメリット：コンサルタント費用と選定の手間
デメリットとしては、施工会社に支払う工事費とは別に、設計コンサルタントへの業務委託費用（一般的に工事費の5%～10%程度）が発生します。 また、まず信頼できるコンサルタントを選び、次に施工会社を選ぶという二段階のプロセスが必要になるため、責任施工方式に比べて時間と手間がかかります。
しかし、悪質なコンサルタントを選んでしまうと、逆に談合の引き金になるケースもあるため、コンサルタント選びは極めて重要です。
方式③：プロポーザル方式（企画提案方式）
メリット：価格だけでなく技術力や提案内容を総合評価
プロポーザル方式は、複数の施工会社に価格だけでなく、修繕方法や工事中の住民への配慮など、技術的な工夫を含んだ「企画提案」を求め、その内容を総合的に評価して最も優れた業者を選定する方式です。
価格競争だけに陥らず、自分たちのマンションの課題に最も適した提案をしてくれる業者を選べるため、修繕の質を重視したい場合に非常に有効です。 この方式も、第三者であるコンサルタントの支援を受けながら進めるのが一般的で、透明性の高い選定プロセスが期待できます。
デメリット：管理組合側の評価能力が問われる
デメリットは、各社から出される専門的な提案内容を、管理組合が適切に評価する必要がある点です。 そのため、信頼できるコンサルタントのサポートが不可欠となります。 また、提案を比較検討するプロセスに時間がかかり、管理組合（修繕委員会）の負担が大きくなる傾向があります。
【早わかり比較表】3つの発注方式、あなたのマンションに合うのはどれ？
| 比較項目 | 責任施工方式 | 設計監理方式 | プロポーザル方式 |
|---|---|---|---|
| 透明性 | △（業者依存） | ◎ | ◎ |
| 品質確保 | △（チェック機能が弱い） | ◎ | ◎ |
| コスト | 〇（コンサル費用なし） | △（コンサル費用あり） | △（コンサル費用あり） |
| 手間・時間 | 〇（少ない） | △（多い） | △（多い） |
| 談合リスク | 高い | 低い | 低い |
| 向いているマンション | 小規模、修繕経験が豊富で信頼できる業者がいる場合 | 中～大規模、透明性と品質を最優先したい場合 | 品質や独自の提案を重視し、資産価値向上を目指す場合 |
結論として、談合を確実に防ぎ、透明性を確保するためには「設計監理方式」または「プロポーザル方式」を強く推奨します。 第三者の専門家を味方につけることが、何よりの防御策となるのです。
【実践編】談合を回避する業者選定の具体的な5ステップ
透明性の高い発注方式を選んだとしても、実際の選定プロセスが不透明では意味がありません。ここでは、談合を回避するための具体的な業者選定のステップを解説します。
Step1：準備段階｜修繕委員会の立ち上げと情報収集
大規模修繕は、理事会だけでなく、区分所有者の中から有志を募り「修繕委員会」を立ち上げて進めるのが一般的です。 まずは委員会内で、国土交通省が発行している「マンション大規模修繕工事に関するガイドライン」などを参考に、基本的な知識を共有しましょう。
Step2：発注方式の決定とコンサルタントの選定
次に、自分たちのマンションの規模や状況に合わせて、前述の3つの発注方式からどれを採用するかを決定します。
設計監理方式やプロポーザル方式を選択した場合は、工事の成否の8割を決めるとも言われる、最も重要な「コンサルタント選定」を行います。
信頼できるコンサルタントを見極める3つのポイント
悪質なコンサルタントは施工会社と癒着している可能性があります。 以下のポイントを参考に、慎重に選定しましょう。
- 実績と専門性: 同規模のマンションでのコンサルティング実績が豊富か、一級建築士などの有資格者が在籍しているかを確認します。
- 公平・中立性: 特定の施工会社や管理会社との間に、資本関係や人的なつながりがないかを確認します。 複数の会社から提案を受け、比較検討することが重要です。
- コミュニケーション能力: 専門用語を多用せず、管理組合の立場に立って分かりやすく説明してくれるか、親身に相談に乗ってくれるか、といった点も大切な判断基準です。
信頼できるパートナーを見つけるためには、第三者の視点も重要です。
例えば、株式会社T.D.Sなどのコンサルティング会社の評判をまとめた情報サイトを活用し、客観的な評価を参考にすることも有効な手段と言えるでしょう。
Step3：施工会社の公募と選定プロセス
信頼できるコンサルタントが決まったら、そのサポートのもと、施工会社の選定に進みます。
- 公募: 管理会社やコンサルタントの推薦業者だけでなく、業界新聞やインターネットなどを活用し、広く参加企業を公募します。
- 現場説明会: 応募してきた複数の業者に対し、同じ条件で現場を見てもらい、質疑応答の機会を設けます。
- 見積もり依頼: コンサルタントが作成した統一の仕様書に基づき、各社に見積もりを依頼します。これにより、条件を揃えて価格を比較できます。
Step4：ヒアリングと最終決定
提出された見積書や提案書を比較検討し、候補を数社に絞り込みます。その後、修繕委員会や理事会で各社の担当者を招いてヒアリング（プレゼンテーション）を実施します。
価格だけでなく、工事への考え方、技術力、担当者の人柄などを総合的に評価し、最終的に依頼する1社を決定。総会で区分所有者の承認を得ます。
Step5：契約｜「談合違約金特約条項」を忘れずに
施工会社と工事請負契約を締結する際、非常に重要なのが「談合違約金特約条項」を盛り込むことです。
これは、万が一契約後に談合の事実が発覚した場合、受注者（施工会社）が発注者（管理組合）に対し、契約金額の10%程度を違約金として支払うという取り決めです。
2025年6月26日、国土交通省は談合問題を受けて、この条項をマンション修繕工事の契約に導入することを推奨する通知を出しました。 この条項を契約書に明記することは、談合に対する強力な抑止力となります。 導入にあたっては、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
ここをチェック！談合の兆候を見抜く5つのポイント
業者選定のプロセスにおいて、「何かおかしい」と感じる瞬間があるかもしれません。以下に挙げるのは、談合が疑われる危険なサインです。
1. 見積もり金額が不自然に近似している
複数の業者から見積もりを取ったにもかかわらず、各社の金額が非常に近い場合、事前に価格調整が行われている可能性があります。
2. 特定の業者を不自然に推薦する声が強い
管理会社やコンサルタント、一部の理事などが、特定の業者だけを執拗に推薦し、他の業者を比較検討しようとしない場合、癒着が疑われます。
3. コンサルタントが相場より極端に安い費用を提示する
「劣化診断から監理まで数十万円でやります」といったように、相場を大幅に下回る安価な費用を提示するコンサルタントには注意が必要です。 安いコンサル費用で受注し、裏で施工会社からバックマージンを得て、工事費を不当に吊り上げる手口の可能性があります。
4. 公募期間が短い、または応募条件が厳しすぎる
施工会社の公募期間が極端に短かったり、「資本金〇億円以上」など、実態にそぐわない厳しい応募条件を設定したりすることで、談合仲間以外の業者が参加できないように仕組んでいる場合があります。
5. 情報開示に非協力的である
見積もりの詳細な内訳の提出を拒んだり、質問に対して曖昧な回答しかしないなど、情報開示に非協力的な業者は、何か隠していることがあるのかもしれません。
これらの兆候に一つでも気づいたら、安易にプロセスを進めず、一度立ち止まって委員会内で議論することが重要です。
もし談合が疑われたら？管理組合が取るべき行動
「もしかして、うちのマンションも談合されているのでは？」と疑念を抱いた場合、管理組合としてどう行動すればよいのでしょうか。
まずは第三者の専門家に相談を
まずは、現在の業者選定プロセスに関わっていない、完全に独立した第三者の専門家（マンション管理士や建築士など）にセカンドオピニオンを求めることをお勧めします。 これまでの経緯や見積書などを客観的に分析してもらうことで、談合の可能性やプロセスの問題点を指摘してもらえます。
公的な相談窓口を活用する
談合は独占禁止法に違反する違法行為です。 強い疑いがある場合は、公正取引委員会の相談窓口に情報提供を行うという選択肢もあります。公正取引委員会は、独占禁止法違反に関する申告を受け付けており、全国に相談窓口を設けています。
▼公正取引委員会 相談・申告窓口
- 電話番号（代表）: 03-3581-5471
- ウェブサイト: 全国の窓口一覧やオンライン申告フォームが掲載されています。
決して管理組合だけで抱え込まず、外部の力を借りることが、問題解決への第一歩です。
まとめ：管理組合の主体的な行動が、マンションの資産価値を守る
マンションの大規模修繕における談合は、決して他人事ではありません。業者任せ、管理会社任せにしてしまうと、知らないうちに大切な修繕積立金が不当に搾取され、建物の未来が危険に晒される可能性があります。
この問題からマンションを守るために最も重要なのは、管理組合が主体性を持つことです。
- 正しい知識を身につける: 談合の手口や、それを防ぐための発注方式について学ぶ。
- 透明性の高いプロセスを選ぶ: 「設計監理方式」や「プロポーザル方式」を採用し、第三者の専門家を味方につける。
- 毅然とした態度で臨む: 契約書に「談合違約金特約条項」を盛り込むなど、談合を許さない姿勢を明確に示す。
大規模修繕は、手間も時間もかかる大変なプロジェクトです。しかし、管理組合が一丸となって透明性の高いプロセスで進めることで、談合という不正を排除し、適正な価格で質の高い工事を実現することができます。
その主体的な行動こそが、マンションというかけがえのない資産の価値を未来にわたって守り抜く、最も確実な方法なのです。
